監査一部門の牟田口です。

近頃、相続税対策としてアパート建設が増えています。

アパート建設は、はたしてどんな場合も節税になるのでしょうか。

 

下の例を比較してみてください。相続人は長男Aさん1人とします。

 

 

【 相続対策を何もしない場合 】

相続税評価

現  預  金 ⇒ 1,000万円
更地土地  ⇒ 路線価評価1.8億円

相続税 ・・・ 4,460万円

 

何もしない場合、相続税は4,460万円かかります。

現預金は1,000万円しかないので、長男Aさんが自己資金で現預金を持っていない場合には、土地を売却して相続税を支払いしないといけなくなります。また、土地の売却時に売却益が出ると、譲渡所得の所得税もかかってしまいます。

 

【 アパートを建設した場合 】

相続税評価

現 預 金  ⇒ 1,000万円
アパート用地  ⇒ 路線価評価1.8億円×80%=1.44億円
アパート    ⇒ 固定資産税評価1.6億円×70%=1.12億円
アパートローン ⇒ 2億円

相続税 ・・・ 400万円

 

アパートを建てた場合、相続税が400万となりました。

4,060万円もの節税ができますし、納税資金も相続財産のうちの現預金から払うことができ、土地は売る必要はありません。さらにその後賃貸収入が得られます。

 

極端な例かもしれませんが、これがアパート建設をして、土地を有効活用することによる節税策です。

この通りに行けば、素晴らしい節税策ですね。ぜひともやらないといけません。

 

ただ、本来の土地活用とアパート経営の一番の目的は、オーナーとして部屋を貸し、その対価として賃貸

収入を得ることです。相続税の節税も大切ですが、将来の収支を予想しながら、事業計画を作っておく

ことは、もっと大切なことです。

 

そのアパートを建てて、将来本当にプラスになるかどうか。

本当にその節税対策が、自分に合っているのかどうか、じっくり考えてみる必要があります。

 

・空室が出た場合はどうするか。

・修繕の計画はできているか。

・賃料の相場が下がったらどうするのか。

・借入の金利が上がっても返済に支障はないか。

・サブリース契約は必要かどうか。

 

土地の有効活用を進めるときに、当たり前にしないといけないことを、必ずするようにしてください。

弊社でもお手伝いできますので、ぜひご相談してください。

  
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