不動産投資で重要なのは「表面利回り」OR「実質利回り」？

監査業務担当の清岡です。

最近は個人が投資をする対象に、株式や国債以外にも不動産投資をする人も増えてきました。
投資をする上での最も重要な判断材料は「運用利回り」と思われます。利回りとは、元本に対する利息、利益の割合をいいます。この利回りが高いほど投資の魅力が大きくなっていきます。

不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があります。

「表面利回り」とは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという、表面的な収益性を表す数値です。（簡易的に利回りを計算することができます）

表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 購入価格

「実質利回り」とは、不動産経営にかかる経費等を考慮して計算した利回りです。
不動産経営にかかる経費には、購入時の諸費用以外にも管理費・借入金の支払利息などがあります。

実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷（物件の購入価格＋購入時諸経費）

こちらの方がより詳しく計算がされます。

↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓

「表面利回り」
250万円÷4,500万円＝5.6%

「実質利回り」
（ 250万円－100万円）÷（4.500万円＋500万円）＝3%

このように、大きく違ってきます。
よって、投資の判断として銀行金利等と比較する場合には、実質利回りで比較することが大事です。

また、実質利回りは投資額に対する利益の割合を求めたものです。
これは法人の財務分析指標の「総資産利益率（ROA）」と同じ考え方です。
「総資産利益率（ROA）」とは、企業が事業のために使った資産で、どれくらいの利益を獲得しているかを表している指標です。
「総資産利益率（ROA）」が覚えにくい、または聞きなれないと思われる場合には「実質利回り」と覚えても良いかもしれませんね。

※「総資産利益率（ROA）」については過去のブログにも記載しています。