監査業務担当の清岡です。

最近は個人が投資をする対象に、株式や国債以外にも不動産投資をする人も増えてきました。
投資をする上での最も重要な判断材料は「運用利回り」と思われます。利回りとは、元本に対する利息、利益の割合をいいます。この利回りが高いほど投資の魅力が大きくなっていきます。
 
不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があります。
 
「表面利回り」とは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという、表面的な収益性を表す数値です。(簡易的に利回りを計算することができます)

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 購入価格


 

「実質利回り」とは、不動産経営にかかる経費等を考慮して計算した利回りです。
不動産経営にかかる経費には、購入時の諸費用以外にも管理費・借入金の支払利息などがあります。

実質利回り=(年間家賃収入-年間経費)÷(物件の購入価格+購入時諸経費)

こちらの方がより詳しく計算がされます。


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「表面利回り」
250万円÷4,500万円=5.6%

「実質利回り」
( 250万円-100万円)÷(4.500万円+500万円)=3%

 
このように、大きく違ってきます。
よって、投資の判断として銀行金利等と比較する場合には、実質利回りで比較することが大事です。
 
また、実質利回りは投資額に対する利益の割合を求めたものです。
これは法人の財務分析指標の「総資産利益率(ROA)」と同じ考え方です。
「総資産利益率(ROA)」とは、企業が事業のために使った資産で、どれくらいの利益を獲得しているかを表している指標です。
「総資産利益率(ROA)」が覚えにくい、または聞きなれないと思われる場合には「実質利回り」と覚えても良いかもしれませんね。
 
※「総資産利益率(ROA)」については過去のブログにも記載しています。

  
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