監査業務担当の金森です。
 
2020年4月に民法の改正・施行がありました。
今回の改正で大きく変更された不動産賃貸契約に関して気になった点を見ていきたいと思います。

敷金返還の明確化

通常、賃貸契約時に借主は貸主に保証金として敷金を払います。

敷金とは担保の意味合いもあるため、退去時に未払いの家賃や原状回復費を差し引いて返還されますが、これまでは敷金の返還によるトラブルが少なくなかったので、契約終了後の敷金返還の義務化、返還額は未払い家賃を差し引いた額として明確にされています。

原状回復費・修繕の明確化

原状回復とは、借りていた物件を退去する際に入居時の状態に戻すことですが、通常の使用により生じる損耗等や経年変化については原状回復義務の対象外となりました。

また修繕についても賃貸物件を借りているときに発生した建物や設備の不具合は借主が勝手に直すことはできず、所有者（貸主）が行います。
 
賃貸物件の貸し出し前に修繕を行う義務に加え、借主が修繕の申し出をしたにもかかわらず、長期間修繕がされない場合、借主自身で修繕を行った場合にその費用を請求できるようになりました。

また、借主側の修繕義務も明確化されています。

一部滅失による賃料減額の明確化

エアコンなどの設備や建物の一部が故障した、または使えなくなっている場合は、借主が請求しなくても賃料は減額されることになりました。

建物の所有者変更の際の明確化

賃貸契約中に途中でオーナーが変更になることがあります。

その際家賃を新旧どちらのオーナーへ支払うかという問題がありますが、改正民法においては、賃貸物件の譲渡時に新オーナーへ家賃を支払うことが明記されています。

新オーナーが家賃を受け取るには不動産移転登記を完了させておくことが必要です。

連帯保証人の限度額設定

家賃滞納に備えて、連帯保証人を求める際、その責任範囲である限度額の設定が必要となります。

具体的に「金〇〇円」など紙面に記載が必要（限度額の定めがない保証契約は無効）
 
 
ここまで、賃貸契約における改正後の民法について、いくつか見てきましたが、契約書の内容の見直しが必要となります。

改定民法に対応した賃貸契約書のフォーマットは国土交通省などで公開されています。

それらを参考に従来の契約書を見直してみることをお勧めします。
 
 

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