監査業務担当の清岡です。
次の事業はするべきでしょうか。
 
以下の条件の物件があった場合の財務経営判断をしてみましょう。

・土地　5億
・建物　5億（法定耐用年数50年間）
・年間管理費　1千万円
・表面利回り5％
・法人税等　33.3％とする。
※　表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 購入価格
（過去のブログ参照：https://fc-partners.net/?p=20009)

上記の条件でこの会社の決算書の数字を計算してみます。

① 売上高　　　5,000万円（年間家賃収入＝購入価格×表面利回り）10憶×5％
② 諸経費　　　1,000万円（年間管理費）
③ 減価償却費　1,000万円（5億円×0.02（耐用年数50年の償却率）
④ 経費合計　　2,000万円（②＋③）
⑤ 当期利益　　3,000万円（①－④）
⑥ 法人税等　　1,000万円（⑤×33.3％）
⑦ 税引後利益　2,000万円（⑤－⑥）

数字を見るととても優秀な会社です。利益も十分にでています。
事業として立派に成り立っていますね。
 
それでは、次の条件を足してみましょう！
 

不動産取得のために10憶円を銀行から借り入れました。
・返済期間　20年間(金利１％)
・年間支払利息　1,000万円（10憶円×1％＝1,000万円 ＊便宜上簡易計算）

 
この条件で上の決算書に当てはめてみましょう。
 
一部割愛

⑤ 当期利益　　2,000万円（3,000万円－1,000万円）※　支払利息分費用が増加
⑥ 法人税等　 　666万円（⑤×33.3％）
⑦ 税引後利益　1,334万円（⑤－⑥）

やはり十分に利益がでています。とても優秀な会社ですね！！
本当にそうでしょうか。
 
少し視点を変えて現金の動きを見てみます。
 

入金額　　5,000万円（売上高）
出金額　　6,666万円
差額　　△1,666万円

※出金額の計算方法
諸経費1,000万円＋法人税等666万円＋借入元本返済額5,000万円＝6,666万円
（借入元本返済額＝借入金10憶÷返済期間20年）

いきなり資金ショートしてしまいました。毎年お金が足りない状況が続きます。
結果、この事業は『おこなってはいけない』となります。
 

それでは何が問題だったのでしょうか。

１． 借入金の返済期間が短い。⇒　返済期間が50年であれば資金ショートしない。
２． 自己資金が無かった。⇒　全額自己資金であれば資金ショートしない。

 
決算書の数字だけでは見えない内容です。
 

今回のようにシンプルな内容であればすぐに判断が可能です。
しかし実際の決算書は数字が複雑に絡みあっています。
 

そこで、簡単に資金がショートしないかを判断する目安の一つとなる計算方法をご紹介します。
 

現金損益　＝（当期利益＋減価償却）－（返済元本＋保険積立金）

※ 固定資産は、融資で取得とする。
この算式で現金損益がプラスであれば問題ありません。
マイナスになる場合は、内容の確認が必要です。
 

此方のブログも合わせて読んでみてください。
https://fc-partners.net/?p=12081

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